Context

De site waar op dit moment de Brusselse brandweer is gehuisvest, vormt een microkosmos in de stad. Over de volledige oppervlakte van een bouwblok vlakbij Brussel Noord bevindt zich een cluster van unieke gebouwen: van een ondergrondse, dubbelhoge garage waar brandweerwagens kunnen inrijden, over een 24/7 bemand controlecentrum tot een toren die bij interventieoefeningen in brand gestoken wordt. Elk van de gebouwen heeft zijn architecturale eigenheid maar door de gebruikte materialen voelt de site toch sterk als één geheel.

De brandweer verlaat de gebouwen in de nabije toestand. Hoog tijd om de haalbaarheid van de herbestemmingsmogelijkheden van de site onder de loep te houden. We brachten deze met behulp van een uitgebreid scenario-onderzoek in kaart.

Analysefase

Een uitgebreide analysefase vatte aan met een doorlichting van de bouwtechnische en stabiliteitstechnische kwaliteiten van elk gebouw binnen de cluster. Aanvullende voerden we een potentiescan uit waarbij onder andere ook de architecturale en de erfgoedkundige kwaliteiten tegen het licht gehouden werden. De gebouwen zijn geen beschermde monumenten, maar zoals het onderzoek uitwijst kunnen ze wel gezien worden als “jong erfgoed”.

De site bevindt zich bovendien op een indrukwekkend stedenbouwkundig knooppunt. Historisch vanwege het Manhattanplan van Brussel Noord. Maar zeker ook in de nabije toekomst door de ambitieuze plannen voor de Kanaalzone en de heraanleg van het Maximiliaanpark. Ook het stedenbouwkundig perspectief, vooruitblikkend op de situatie in 2030, is uitgebreid aan bod gekomen in de analysefase.

Tenslotte onderzochten we aan de hand van een TOTEM-analyse hoe de gebouwen momenteel op duurzaamheidsvlak scoren. Dit gaat verder dan louter energieverbruik, ook het ontharden van de site is bekeken, net als de mobiliteitsaspecten en het eigenlijke materiaalgebruik.

Scenario-onderzoek

Op basis van de doorgedreven potentiescan is een uitvoerig programmatorisch en ruimtelijk scenario-onderzoek uitgevoerd. Dat deden we aan de hand van een aantal sneuvelscenario’s waarbij extreme invullingen en aanpakken zijn onderzocht. Denk bijvoorbeeld aan maximale sloop (met uitzondering van de als erfgoedkundig waardevol geziene gebouwen en gebouwdelen), of de volledige invulling van de site met een eenvormig programma (bijvoorbeeld wonen of werken).

Het projectteam verfijnde de sneuvelscenario's tot een masterplan waarbij gefocust is op twee mogelijke scenario’s:

één met hoofdzakelijk een residentiële invulling, en
één met hoofdzakelijk kantoren.

De ruimtelijke impact van beide scenario’s was bewust erg verschillend.

Beide scenario’s zijn gedurende het volledige proces geanalyseerd. En dit aan de hand van de parameters waar ook de bestaande gebouwen mee zijn doorgelicht, aangevuld met een raming van de grootteorde van de kostprijs van elke optie.

Voor de financiële aspecten is een tool ontwikkeld waarbij op een eenvoudige en snelle wijze variaties konden worden geanalyseerd door het aanpassen van de bruto vloeroppervlakte per programmatorische invulling.

Projectteam

Wij voerden in de haalbaarheidsstudie de bouwtechnische en energetische audit van de bestaande gebouwen uit, aangevuld met de duurzaamheidsanalyse gedurende het volledige traject en de ondersteuning van de kostenraming van de scenario’s.

Miss Miyagi stond in voor de coördinatie van het project en de participatie- en financieringsaspecten, Bulk Architecten voor de architecturale en stedenbouwkundige analyse en scenarioaspecten, Karuur architecten voor de architecturale en erfgoedkundige analyse en scenarioaspecten, en IRS voor de stabiliteitsaspecten.